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*post escrito em parceria com a UCI

Comprar casa está nos teus planos mas tudo te parece confuso e as dúvidas são mais que muitas? Gostavas de perceber mais sobre Crédito Habitação para dares os primeiros passos rumo à compra da tua casa?

Por saber que existem muitas dúvidas sobre Crédito Habitação, reuni neste artigo as principais dúvidas da minha comunidade, e pedi ajuda à UCI para responder.

Quero ajudar-te a compreenderes melhor alguns conceitos e a esclareceres dúvidas que possas ter para que este não seja mais um tema complicado para ti. Se por algum motivo não encontrares resposta para a tua questão, entra em contacto com a UCI porque eles são MUITO acessíveis e podem ajudar-te.

Vamos lá então sem demoras, responder às principais dúvidas sobre Crédito Habitação.

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1. Qual a melhor forma de amortizar o Crédito Habitação? Na Prestação ou no Tempo?

Antes de começares a pensar em amortizar o teu Crédito Habitação, é importante que consultes as condições de amortização previstas no documento complementar do Crédito Habitação, para estares a par das condições contratadas e respectivos custos associados.

Geralmente o reembolso parcial tem um custo associado que corresponde à comissão de reembolso que ficou definida nesse documento complementar.

Actualmente essa comissão é de 0,5% nos empréstimos com taxa variável e de 2% nos empréstimos com taxa fixa. No entanto há excepções que podem ficar definidas no tal documento complementar, por isso é importante que o consultes e verifiques qual é a tua situação.

A forma mais comum de amortização no Crédito Habitação é a amortização com reflexo na prestação mensal que se traduz no recalculo da prestação mensal após a amortização parcial do montante em dívida. Já a amortização com redução do prazo, traduz-se numa redução do prazo do empréstimo, mantendo o valor da prestação. No entanto, esta última modalidade poderá não estar prevista no contrato de crédito, pelo que poderá implicar custos adicionais.

Se forem possíveis os dois cenários, deves comparar as duas situações, pois a vantagem de uma ou outra dependerá fundamentalmente do capital que será amortizado e dos custos associados.

Lembra-te que a primeira opção (a amortização com reflexo na prestação mensal) se vai traduzir numa poupança mensal na prestação, enquanto a segunda opção (reduzir o prazo do empréstimo mantendo a prestação) se vai traduzir numa poupança nos juros do empréstimo.

O ideal será sempre contactares o teu banco, e verificares qual o tipo de amortização que é possível realizar e quais os custos associados. Podes, e deves, pedir-lhes uma simulação que reflita o impacto da amortização na prestação ou no prazo, para poderes tomar uma decisão informada.

2. O que acontece se o banco avaliar a casa por um montante inferior ao que estão a pedir por ela?

A avaliação bancária tem como objectivo determinar o valor do imóvel que serve como garantia do empréstimo e desta forma determinar o montante máximo de financiamento que o banco pode conceder.

Actualmente, para calcular essa percentagem de financiamento máxima, a generalidade dos bancos utiliza dois indicadores como referência: o valor de avaliação do imóvel e o valor de aquisição. Para a determinação do valor do financiamento, é geralmente utilizado o menor dos dois valores.

Assim, se o valor de avaliação for inferior ao valor de compra do imóvel, o montante máximo de financiamento que o banco pode conceder será calculado sobre esse valor de avaliação (por exemplo 80% ou 90% do valor de avaliação) o que significa que poderás ter de dar uma entrada maior para perfazeres a diferença entre o valor que o banco empresta e o valor necessário para a compra.

Da mesma maneira que, se o valor de avaliação do imóvel for superior ao valor de aquisição, será o valor de aquisição que servirá de referência para calcular o valor máximo de financiamento.

3. Quais as condições de acesso mais e menos vantajosas?

As condições de um Crédito Habitação são sempre influenciadas por vários factores e podem variar de banco para banco e até mesmo das condições em vigor no momento (por exemplo, campanhas promocionais).

Geralmente, o que tem mais impacto na atribuição das condições financeiras é o nível de risco que o banco tem de assumir quando empresta o dinheiro. Esse nível de risco é determinado por exemplo pela percentagem de financiamento (quanto maior for a percentagem, maior o risco) e pela taxa de esforço (quanto menor for o peso dos encargos com o crédito nos rendimentos do agregado familiar, menor o risco).

Assim, quanto maior for a entrada na compra do imóvel e menor for a tua taxa de esforço, maiores serão as probabilidades de conseguires melhores condições no teu crédito habitação.

Outros fatores que também podem influenciar na análise de risco do banco e na atribuição das condições financeiras, são:

  • O perfil do cliente;
  • A estabilidade dos rendimentos (situações profissionais mais estáveis tendem a ser valorizadas);
  • O perfil de endividamento (número de créditos e outras responsabilidades fixas do agregado familiar);
  • O cumprimento com responsabilidades de crédito no passado (inexistência de incidentes com créditos, por exemplo);
  • O imóvel a adquirir (localização, estado, etc.).
4. Quais os critérios para atribuição do valor máximo a emprestar?

Um dos primeiros aspectos a ter em conta é que o montante de empréstimo não pode representar uma taxa de esforço superior ao limite determinado pelo banco, que geralmente é de cerca de 40% (pode variar de instituição para instituição).

Como já falei mais que uma vez na taxa de esforço, deixo aqui um simulador para que calcules até quanto podes gastar no teu Crédito Habitação.

Cumprido este requisito inicial, o valor máximo de financiamento é geralmente definido pelo tipo de operação (se é uma aquisição de habitação principal ou secundária), tipo de cliente (nacional ou não-residente) e perfil do cliente (situação profissional, tipo de contrato de trabalho e rendimentos).

A juntar a tudo isto, o Banco de Portugal estipulou em 2018 uma percentagem máxima de financiamento de 90% para os novos contratos de crédito habitação de habitação própria e permanente, sendo que esse valor deverá chegar aos 80% no final de 2022.

5. A partir de que montante compensa fazer uma amortização?

A amortização do empréstimo tem impacto no valor da prestação mensal, uma vez que ao amortizar o empréstimo o valor das prestações mensais é recalculado para o novo montante em dívida.

Se o valor amortizado for muito baixo, o impacto no valor da prestação mensal poderá não ser muito notado.

Além de tudo isso, a comissão que é cobrada na amortização parcial do empréstimo é uma percentagem sobre o capital amortizado (como já dito acima) pelo que o custo da amortização é sempre proporcional ao valor amortizado.

Assim, não se pode dizer que existe um montante mínimo a partir do qual compense fazer a amortização e é também importante considerares a hipótese de o Banco ter estipulado um montante mínimo para a realização das amortizações parciais.

Já sabes, consulta sempre o teu banco e pede uma simulação caso estejas a pensar fazer uma amortização.

6. É possível negociar o empréstimo a qualquer altura?

Sim, a negociação do empréstimo pode ocorrer em qualquer altura.

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7. O que devo ter em conta a comparar simulações?

Existe a tendência de só se olhar para o spread na altura de comparar diferentes propostas de Crédito Habitação.

No entanto, é preciso lembrar que o spread é apenas um dos muitos custos do Crédito Habitação, não sendo de todo um elemento que te permita comparar qual a melhor proposta.

Assim, a melhor forma de comparar Crédito Habitação e escolher a opção mais vantajosa, é através do MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) e da TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) que permitem ter uma real noção de quanto se vai pagar pelo montante emprestado.

Outro ponto a ter em consideração são as vendas associadas facultativas, ou seja, produtos que contratas ao banco em troca de um melhor spread: abertura de conta, cartões de crédito, seguros adicionais, PPR’s, depósitos a prazo, etc.

Estes produtos acabam muitas vezes por aumentar indirectamente o custo do empréstimo e, para além disso, caso decidas desistir de um deles durante a vigência do empréstimo, podes deixar de usufruir do spread que foi contratado originalmente, passando a aplicar-se o spread base, que geralmente é mais elevado.

8. Escolher Taxa Fixa ou Taxa Variável?

Não existe uma resposta certa, uma vez que esta escolha depende de cada um, e do que cada um valoriza.

Taxa Fixa: ter um empréstimo indexado a uma taxa de juro fixa garante, desde logo, que durante o período contratado não há lugar a qualquer revisão da taxa de juro e que esta se vai manter no mesmo valor durante o período contratado, independentemente das oscilações do mercado, o que equivale a ter uma prestação que é sempre igual durante esse período.

Taxa Variável: ter um crédito habitação com uma taxa de juro variável implica que a taxa de juro desse empréstimo possa variar durante a vida do empréstimo. Como o indexante utilizado em Portugal é normalmente a Euribor, isso significa que a taxa de juro e, consequentemente, a prestação, podem ser revistos em cada período de revisão, sendo os períodos mais comuns os de 3, 6 ou 12 meses. Assim, se o empréstimo for contratado com Euribor a 6 meses a taxa de juro poderá variar de 6 em 6 meses.

Em resumo, para quem gosta de “jogar” com as condições do mercado a taxa de juro variável poderá ser a opção adequada, sendo que o valor da prestação fica condicionado às oscilações do mercado. Se a Euribor subir a prestação sobe e vice-versa.

Para quem valoriza a segurança e prefere “jogar” pelo seguro, a taxa de juro fixa pode trazer a certeza e a tranquilidade que tanto se valoriza, traduzindo-se numa prestação que será sempre igual.

Caso se pretenda ter as vantagens de ambas as taxas, existem as soluções com taxa de juro mista, que incluem um período inicial de taxa fixa e, no restante prazo uma taxa variável.

O ideal é que avalies e decidas o que é melhor para ti e com que solução de taxa de juro te sentes mais confortável.

9. Crédito Habitação para casas a precisar de obras. Existe alguma opção? Quais as condições?

A maioria das instituições considera o crédito para obras como uma solução diferente do crédito habitação, mesmo que o empréstimo habitação e o crédito para obras decorram em simultâneo.

Na UCI, por exemplo, existe a possibilidade de fazer apenas um crédito habitação de aquisição e obras, juntando os dois empréstimos num só.

A vantagem desta solução é que as taxas de juro não são diferenciadas para o financiamento das obras e da aquisição, como acontece noutras instituições, permitindo-te assim aceder ao crédito para obras à mesma taxa de juro aplicada ao Crédito Habitação.

Ao ser aplicada a mesma taxa de juro do crédito habitação, vais pagar menos por esse dinheiro do que pagarias se contratasses apenas um crédito para obras (visto o crédito para obras normalmente envolver taxas de juro mais elevadas).

10. É possível pedir empréstimos em casal, estando o casal apenas junto e não casado?

Sim, é possível.

11. É obrigatório ter fiadores?

Não é um elemento obrigatório uma vez que a apresentação de fiadores é uma forma de reforçar a operação e as garantias junto do banco.

Esta situação acontece sobretudo em casos em que os proponentes são muito jovens ou quando têm pouca estabilidade profissional. No entanto, o pedido de apresentação de fiadores varia de caso para caso e de banco para banco.

12. Posso comprar para arrendar e mais tarde usar como Habitação Permanente, e/ou vice-versa?

Sim, mas a situação do imóvel deverá ser alterada nas finanças.

Isto porque a alteração pode ter implicações no valor do IMT uma vez que esse imposto varia de acordo com a finalidade da habitação adquirida e, com exceção da Madeira e Açores, as taxas de IMT são mais baixas se o imóvel se destinar a habitação própria e permanente, e mais altas se se tratar de habitação secundária ou para arrendamento.

Nos casos em que a habitação é adquirida como habitação própria permanente, mas é colocada em arrendamento no prazo de 5 anos após a aquisição, poderá haver lugar a pagamento da diferença do valor de IMT, uma vez que o valor deste imposto sobre a transmissão de imóveis é mais baixo na aquisição de habitação própria permanente do que na aquisição de habitação própria secundária ou para arrendamento.

Além disso, caso tenha sido contratado crédito habitação para a aquisição do imóvel, deves verificar se no documento completar do crédito habitação existem condicionantes ao arrendamento da habitação caso tenha sido adquirida como habitação principal, como por exemplo o dever de informar (ou obter autorização) da instituição de crédito ou qualquer outra condicionante.

13. Não tendo os 10% do valor da entrada, quais as alternativas?

Como já foi dito acima, atualmente e em linha com as orientações do banco de Portugal, o valor máximo de financiamento em Crédito Habitação é de 90%.

Não existem grandes alternativas para além de esperares até teres o dinheiro necessário para a entrada, ou adquirires um imóvel do banco, onde o financiamento é de 100%.

Espreita este artigo que escrevi com algumas dicas que te podem ser úteis caso estejas na jornada de poupar para comprar casa.

14. Como perceber todas as siglas?

É importante que só avances para a contratação de um Crédito Habitação quando tiveres segurança do que estás a fazer e compreendas todas as condicionantes.

Sugiro que estudes este glossário onde estão reunidas um conjunto de respostas a perguntas frequentes sobre Crédito Habitação.

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Espero que as respostas a algumas das questões mais importantes sobre Crédito Habitação te tenham ajudado a ganhar mais clareza e a descomplicar o tema.

Já percebeste que é importante que te informes bem antes de tomares a decisão de comprar casa e para isso podes contar com a ajuda da UCI. A UCI (União de Créditos Imobiliários) é uma instituição especializada na concessão de Crédito Habitação e soluções de financiamento para Compra de Casa e dispõe de muitas ferramentas que te podem ajudar se comprar casa é um desejo teu num futuro próximo. Profissionais competentes para esclarecer todas as tuas dúvidas e encontrar a melhor solução para ti, simuladores de crédito habitação, artigos úteis sobre crédito habitação e muito mais.

Esta parceria tem o objectivo de te ajudar a tomar uma decisão informada. Porque cada caso é um caso, e todas as situações devem ser vistas individualmente, não hesites em entrar em contacto com eles caso reste alguma dúvida ou queiras saber com o que podes contar se decidires pedir um crédito habitação.

Espero que tenhas gostado deste artigo e não te esqueças de o partilhar com os teus amigos e/ou familiares.

Obrigada por estares desse lado.

Cat